オフィスを退去する際は、間仕切りや床・壁、設備などを契約で定められた状態に戻す「原状回復」が必要になります。
しかし、どこまで工事を行うのか、経年劣化による傷や汚れも借主が負担するのかなど、判断に迷うことも少なくありません。
オフィスの原状回復は、一般的な賃貸住宅よりも借主の負担範囲が広く設定されることがあり、工事内容や費用は契約条件によって変わります。
想定外の出費や退去時の行き違いを防ぐためにも、原状回復の範囲と返還条件を早めに把握しておきましょう。
この記事では、オフィスの原状回復義務の範囲や住宅との違いをはじめ、工事費用の目安、進め方、注意点について解説します。
原状回復とは退去時に入居前の状態に戻すこと
原状回復とは、賃貸物件を退去する際に、使用によって生じた損傷などを修復し、契約で定められた状態に戻すことです。
ただし、入居時とまったく同じ状態への復旧が、すべての物件で求められるわけではありません。
民法第621条では、借主が原状回復義務を負う損傷から、通常の使用による損耗や経年変化、借主の責任によらない損傷を除いています。
また、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、借主の故意・過失や通常の使用を超える使い方によって生じた損耗・損傷を、原状回復の対象とする考え方が示されています。このガイドラインは主に民間賃貸住宅を対象としたもので、オフィスの原状回復範囲を一律に決めるものではありません。
賃貸オフィスでは、契約によって通常損耗や経年変化の補修を借主負担とする特約が設けられる場合があります。
また、返還時の状態についても、入居時の状態だけでなく、ビルの標準仕様やスケルトン状態などが指定されることがあります。
オフィスを退去する際は、民法の基本的なルールを踏まえ、賃貸借契約書の原状回復条項・特約・返還仕様を照合することが大切です。
賃貸オフィスは原状回復義務の範囲が大きくなる
賃貸オフィスでは、住宅と比べて原状回復の範囲が広く設定されていることがあります。
床や壁の補修だけでなく、入居後に設置した間仕切りや設備の撤去、ビルの標準仕様への復旧などが求められる場合もあります。
ただし、オフィスだからといって、すべての損耗や設備の修繕を借主が負担するわけではありません。
原状回復の範囲は、賃貸借契約書に定められた内容や特約、入居時の状態などを踏まえて判断する必要があります。
通常損耗・経年劣化も負担対象となる場合がある
通常損耗とは、物件を通常どおり使用することで生じる傷や汚れ、摩耗などを指します。
経年劣化（経年変化）は、時間の経過によって建物や設備の状態が変化することです。
例えば、デスクやオフィスチェアの使用による床材の摩耗、日光による壁紙の色あせなどが挙げられます。
民法第621条では、通常損耗や経年変化について、借主は原状回復義務を負わないとされています。
ただし、賃貸オフィスでは、これらの補修費用を借主が負担する特約が設けられていることがあります。
例えば、契約書に床材の全面張り替えや壁・天井の再塗装などが明確に定められている場合、目立った傷や汚れがなくても、契約に基づいて工事が必要となることがあります。
もっとも、特約が記載されていれば、どのような費用負担でも無条件に認められるわけではありません。
特約の内容や合意の状況によって、負担義務の判断が異なる場合があります。
そのため、退去時には「経年劣化だから修繕は不要」「オフィスだからすべて借主負担」と自己判断せず、契約条項と具体的な工事内容を照らし合わせて確認することが大切です。
原状回復の範囲は賃貸借契約書や特約で確認する
オフィスの原状回復でまず確認したいのは、賃貸借契約書に定められた原状回復の範囲と、退去時に求められる返還状態です。
例えば、入居時には内装が整っていたオフィスでも、退去時にはビルの標準仕様に戻すことが指定されている場合があります。
また、スケルトン状態での返還が求められる契約もあります。
契約書の原状回復条項に加え、特約、覚書・合意書、工事区分表なども確認しましょう。
入居時の現況確認書や写真、入居後のレイアウト変更図面・工事資料があれば、原状回復の対象を具体的に整理できます。
主な確認項目は次のとおりです。
| 確認項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 原状回復の範囲 | 床・壁・天井・設備など、どこまで復旧が必要か |
| 返還時の状態 | 入居時の状態、ビル標準仕様、スケルトン状態など |
| 通常損耗・経年劣化 | 補修費用を借主が負担する特約の有無と内容 |
| 工事業者の指定 | 貸主・管理会社が指定する業者への依頼が必要か |
| 工事区分 | A・B・C工事の区分と費用負担の取り決め |
| 原状回復の期限 | いつまでに工事を完了し、明け渡す必要があるか |
特に注意したいのは、契約書に記載された「原状回復」という言葉だけでは、具体的な施工範囲まで判断できない場合があることです。
例えば、間仕切りの撤去が必要でも、それに伴う床・天井の補修や、照明・空調・防災設備の復旧まで含まれるかによって、工事内容や費用は変わります。
まず賃貸借契約書や覚書で返還条件を確認し、入居時の写真・図面と現在の状態を比較します。
入居後に増設した間仕切りや設備があれば、変更時の工事図面も確認すると、撤去・復旧する箇所を判断しやすくなります。
判断できない部分は貸主・管理会社に確認し、合意した工事範囲を図面や書面に残しておきましょう。
原状回復の対象となる工事・設備を確認する
オフィスの原状回復では、入居後に設置・変更した内装や設備の撤去に加え、床・壁・天井などの補修や復旧が必要となる場合があります。
主な工事対象は次のとおりです。
| 対象箇所 | 原状回復工事の例 |
|---|---|
| 床 | タイルカーペットの張り替え、床材の補修 |
| 壁・天井 | クロスの張り替え、塗装、開口部や設置跡の補修 |
| 間仕切り・造作 | 増設した壁やパーテーションの撤去、撤去後の仕上げ |
| 電気・通信設備 | 追加したコンセントやLAN配線などの撤去・復旧 |
| 空調・照明設備 | 移設・増設した機器や設備の復旧 |
| その他の設置物 | 固定式の個室ブース、セキュリティ機器などの撤去 |
これらは一般的な工事例であり、すべてのオフィスで実施するものではありません。
実際の施工範囲は契約内容や設備の設置状況によって異なります。
例えば、Web会議用の個室ブースを設置している場合、ブース本体の撤去だけでなく、電源や通信配線、固定部分の補修が必要になることもあります。
また、間仕切り壁を撤去する際には、壁に関連する照明や空調、防災設備への影響も確認しなければなりません。
撤去対象の設備と周辺部分の復旧は、合わせて検討する必要があります。
入居時の図面・写真と現在の状態を比較し、増設・変更した箇所を整理しておけば、貸主・管理会社との協議にも活用できます。
オフィスの原状回復工事費用の目安
オフィスの原状回復工事費用は、広さやビルのグレード、復旧する内装・設備の範囲によって異なります。
床や壁の張り替えを中心とした工事と、間仕切りの撤去や空調・防災設備の復旧まで必要な工事では、費用に大きな差が生じます。
原状回復費用の概算には坪単価が参考になります。
工事案件や見積もりに関する実務経験に基づく費用目安は、次のとおりです。
| オフィスの規模・面積目安 | 1坪あたりの費用目安（B工事を除く） |
|---|---|
| 小規模（50坪程度まで） | 2万〜5万円／坪 |
| 中規模（50〜100坪程度） | 3万〜6万円／坪 |
| 大規模（100坪以上） | 5万〜10万円／坪 |
※工事案件や見積もりの実務経験に基づく目安です。間仕切り・造作の解体撤去、床・壁・天井の復旧、弱電・電源配線の撤去、仮設・養生、クリーニング、現場管理費などの諸経費を想定しています。ビル指定業者によるB工事の費用は含みません。規模区分はおおよその目安であり、実際の費用は施工範囲や契約条件によって変わります。
例えば、50坪のオフィスで坪単価が3万円の場合、B工事を除いた原状回復費用は単純計算で約150万円です。
ただし、空調・防災設備の復旧などにB工事が必要な場合は、その費用を別途確認する必要があります。
費用を左右する主な条件は、業者を選べるかどうか、作業可能な曜日・時間帯、B工事の範囲、仕上げ材を全面張り替えするか部分補修するかなどです。
空調・照明・消防設備の移設、エレベーターや車両の制限、OAフロア下・天井裏の配線撤去も、見積金額に影響することがあります。
特に、ビル指定業者による施工の範囲と施工条件を確認しましょう。
この坪単価を自社の予算に当てはめる際は、工事範囲とビル側の施工条件が見積もりにどう反映されているかを確認しましょう。
具体的な項目や数量の見方は、後述の注意点で説明します。
オフィスの原状回復工事、範囲や費用のご相談はお任せください！
原状回復の工事範囲や費用は、賃貸借契約の内容やビルの施工条件によって異なります。オフィスコムでは、現地調査からお見積もりまで無料で対応。退去に向けた工事のご相談を承ります。
オフィスの原状回復の流れ
オフィスの原状回復は、賃貸借契約書で工事範囲や返還条件を確認し、業者選定・見積もり・工事・明け渡しの順に進めるのが基本です。
工事の手配が遅れると、退去日までに原状回復が完了せず、追加の賃料や費用が発生するおそれがあります。
新オフィスへの引越しだけでなく、旧オフィスの原状回復工事に必要な期間も見込んで計画することが大切です。
一般的な進め方は、①契約内容の確認、②工事業者の確認、③見積もりの取得、④工事の発注・進捗管理、⑤完了確認・引き渡しの5ステップです。
① 賃貸借契約書で原状回復義務の範囲などを確認する
まず賃貸借契約書や特約を確認し、原状回復の対象範囲、返還仕様、工事期限を把握します。
特に重要なのが解約予告期間と明け渡し条件です。
実務上、解約予告が退去の3〜6か月前と定められる契約もありますが、実際の期限は契約ごとに異なります。
移転計画を立てる段階で自社の契約書を確認しましょう。
また、契約終了日までに原状回復工事を完了し、貸主・管理会社による検査や必要な是正を済ませる日程を確認しましょう。
工事範囲が明確でない箇所は貸主や管理会社に照会し、入居時の図面・写真などと照合してから、見積もりや工事の打ち合わせを進めます。
② 指定業者以外の業者に依頼できるか確認する
原状回復工事の依頼先は、賃貸借契約書やビルの管理規定によって制限されている場合があります。
例えば、空調や防災設備など、建物全体の機能に関係する工事は、貸主・管理会社が指定する業者による施工が求められることがあります。
このような工事は、B工事として区分される場合があります。
オフィスの工事区分は、一般に次の3つに整理されます。
ただし、対象範囲や発注・費用負担の取り決めは、ビルごとの工事区分表や契約内容によって異なります。
原状回復の対象箇所によっては、指定業者が施工する部分と、借主が選定した業者に依頼できる部分が分かれることもあります。
ビル指定業者の施工でも、事前に管理会社を通じた貸主の承認が必要になる場合があるため、工事区分表や契約・管理規定を確認しましょう。
依頼先の選択条件は、見積もりの取得方法や日程調整にも関係します。
③ 工事業者に見積もりを依頼する
工事業者への見積もり依頼では、原状回復の範囲や返還時の仕様を伝え、必要な工事、費用、工期を確認します。
見積書を受け取ったら、依頼した工事が含まれているか、施工条件や追加費用の扱いが明確かを確かめましょう。
指定業者以外にも依頼できる場合は、複数社から見積もりを取って比較できます。
指定業者が決まっている場合は、その条件に沿って依頼を進めます。
見積内容の精査方法は後述します。
④ 原状回復工事の発注と進捗管理を行う
工事内容と費用、施工日程が決まったら、正式に工事を発注します。
原状回復工事は、オフィス内の家具や什器、業務用機器などを搬出してから着手する部分もあるため、新オフィスへの引越し日程と調整する必要があります。
例えば、床材の張り替えや間仕切りの撤去を行う場合、対象箇所に残っている家具や設備が工事の妨げになることがあります。
引越し業者と工事業者の作業範囲を整理し、搬出から施工までの順序を決めておきましょう。
工事中は、予定どおりに進んでいるか、追加工事や仕様変更が発生していないかを確認します。
特に、当初の見積もりに含まれていない工事が必要になった場合は、施工前に内容や追加費用、工期への影響を確認することが大切です。
工事の進捗に加え、完了後の検査や是正に必要な日程も管理しておきましょう。
⑤ 原状回復工事の完了確認と引き渡し
工事が完了したら、契約で定められた原状回復の範囲や返還仕様に沿って施工されているかを確認します。
確認時には、床・壁・天井などの仕上がりだけでなく、撤去対象となった設備や配線が適切に処理されているか、工事による傷や汚れが残っていないかなども確認します。
工事完了後は通常、貸主・管理会社による検査を受けます。
契約で求められた復旧範囲を満たしていない場合や仕上がりに不備がある場合は、是正が必要です。
契約終了日までに検査と必要な是正を終えられるよう、施工完了予定日と明け渡し日の間に余裕を持たせましょう。
なお、引越し日、原状回復工事の完了日、旧オフィスの明け渡し日は、必ずしも同じ日ではありません。
新オフィスへ移転した後も、旧オフィスの工事や確認が続く場合があります。
最終的には、貸主・管理会社と明け渡し条件を確認し、必要な手続きを済ませて退去を完了します。
オフィスの原状回復工事を行う際に注意すべきこと
オフィスの原状回復工事では、契約内容の認識違い、見積もりの確認不足、工事日程の遅れがトラブルにつながることがあります。
退去準備の早い段階から、原状回復の範囲・費用・明け渡しまでの工程を貸主・管理会社と確認しておきましょう。
原状回復の範囲について貸主・管理会社と認識を合わせる
原状回復の範囲は、賃貸借契約書を確認するだけでなく、貸主・管理会社と具体的な施工内容について認識を合わせておくことが大切です。
例えば、契約書に「入居時の状態に戻す」と記載されていても、床材の全面張り替えが必要なのか、傷や汚れのある部分だけを補修すればよいのかは、記載内容だけでは判断しにくい場合があります。
また、入居後に設置した間仕切りを撤去する際は、壁本体だけでなく、床や天井の仕上げ、関連する設備の復旧が必要になることもあります。
こうした工事範囲の認識が貸主と借主で異なると、施工開始後に追加工事が発生したり、完了検査で手直しを求められたりする原因になります。
認識の違いを防ぐには、入居時の図面や写真、現在のオフィスの状態をもとに、復旧する箇所と工事内容を具体的に整理することが有効です。
貸主・管理会社との協議で確認した内容は、図面や書面に残しておくと、工事業者との打ち合わせや完了確認にも活用できます。
指定業者の見積もり内容も確認する
原状回復工事では、貸主・管理会社から施工業者を指定される場合があります。
指定業者が決まっている場合でも、提示された見積もりの内容を確認し、不明な点があれば説明を求めることが大切です。
「工事一式」とまとめられた見積項目は、作業の内訳を確認しましょう。
床材の張り替え面積、間仕切りの撤去範囲、廃材処分費や養生費などを確認し、契約で求められる工事との対応を確かめます。
B工事を含む場合は、施工前の現地調査で対象範囲を正確に把握することも重要です。
作業可能な曜日・時間帯や、搬入車両の高さ制限など、金額に影響する施工条件も見落とせません。
指定業者の見積もりでも、工事範囲や数量について説明を求めることはできます。
ただし、実際に対応した案件では、説明を受けても工事内容の変更はほとんど発生していません。
価格交渉や業者変更ができると決めつけず、まず契約上必要な工事と見積内容が一致しているかを確かめましょう。
原状回復工事の期間を見込んで退去日から逆算する
原状回復の準備は、新オフィスへの引越しと並行して進めます。
契約上の明け渡し期限から逆算し、家具の搬出、施工、完了確認に必要な時間を確保しましょう。
特に注意したいのは、引越しが終わっても、旧オフィスの原状回復工事が残っている場合があることです。
例えば、家具や什器を搬出した後に床材の張り替えや間仕切りの撤去を行う場合、工事を開始できるのは搬出作業が終わってからになります。
さらに、施工後には貸主・管理会社による確認や、必要に応じた手直しが発生することもあります。
工事の日程を立てる際は、次の工程を確認しておきましょう。
原状回復工事の実施工期は、実務経験に基づく目安として、50坪程度までの小規模オフィスで1〜2週間、50〜100坪程度の中規模オフィスで2〜4週間、100坪以上の大規模オフィスで4週間以上です。
これらは家具・什器の搬出を含まない施工期間の目安で、施工範囲やビルの管理条件によって変わります。
貸主・管理会社による完了検査や必要な是正の日程も、別途確保しましょう。
オフィス移転や関連工事が集中しやすい時期の目安は1〜3月です。
ただし、繁忙期だからといって原状回復工事の費用が必ず上がるわけではありません。
新オフィスへの移転日、旧オフィスの工事完了日、検査日、明け渡し日を分けて管理し、契約上の期限から逆算して準備しましょう。
まとめ｜オフィスの原状回復は契約内容と工事範囲の確認が重要
オフィスの原状回復では、賃貸借契約書や特約によって、借主が負担する工事範囲と返還時の状態が異なります。
通常損耗や経年劣化も一律に借主負担となるわけではないため、まず自社の契約条件を確認しましょう。
費用はオフィスの広さだけでなく、復旧範囲や工事区分、ビルの施工条件によって変わります。
特に坪単価の目安にB工事費用が含まれていない点に注意し、見積内容と契約上必要な工事範囲を照合しましょう。
退去を予定している場合は、早めに貸主・管理会社と原状回復の範囲や工事日程をすり合わせ、引越しから工事完了、明け渡しまでを見据えて準備を進めることが重要です。
原状回復の範囲や工事費用について判断が難しい場合は、オフィスの内装工事や移転に詳しい専門会社へ相談することも検討しましょう。
この記事を監修した人
三谷 弘之
取締役常務執行役員
オフィス家具業界で40年、営業として数々のプロジェクトを牽引。お客様の課題に真摯に向き合い、付加価値の高いオフィス環境の提案で高い信頼を得てきました。単なる家具の配置にとどまらず、内装を含めたトータルな空間デザインにより、企業のブランディングや社員の生産性を高める「最適な空間づくり」を実践。40年の豊富な経験とノウハウを活かし、オフィス移転やデザイン、理想の働き方を実現するための実用的な情報を発信していきます。
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