オフィス移転では、新しい物件の契約や内装工事だけでなく、家具の購入、引越し、旧オフィスの原状回復など、さまざまな費用が発生します。
物件の賃料に目が向きがちですが、移転に必要な支出をまとめて把握しておかなければ、契約後に予算が足りなくなることもあります。
オフィス移転は、事業拡大や働く環境の改善を実現するための投資でもあります。
費用を抑えることだけを目的にせず、何にどれだけ予算をかけるべきかを考えることが大切です。
この記事では、移転費用の総額と内訳をはじめ、規模別の試算方法、予算超過を防ぐポイント、コストの抑え方を解説します。
オフィス移転の費用相場は1坪あたりいくら？
オフィス移転にかかる費用は、移転先の面積1坪あたり約25万〜40万円がひとつの目安です。
オフィスコムがこれまでに手がけた案件や見積もりの経験を踏まえた、予算検討のための概算です。
この金額には、新オフィスの内装・設備工事や家具購入、引越し、旧オフィスの原状回復、諸経費などを想定しています。
敷金・保証金は含まれていないため、契約時に必要な資金は別途確保する必要があります。
なお、近年の価格上昇に加え、工事内容や家具の購入量によっても実際の金額は変わります。
オフィス移転の費用総額と坪単価の目安
移転先の広さが決まっていれば、面積に坪単価を掛けて予算の規模をつかめます。
例えば30坪の場合、25万〜40万円／坪を用いた概算は約750万〜1,200万円です。
ただし、これは物件や工事内容が決まる前に予算感を把握するための計算です。
敷金・保証金を含まない点に注意し、物件やレイアウトが具体化した段階で、必要な工事や家具、引越しなどを項目ごとに見積もります。
社員数・オフィス面積から費用を計算する方法
移転先の面積が決まっていない場合は、まず必要な席数や会議室、収納、来客スペースなどを整理します。
そのうえで、それぞれに必要な面積を積み上げると、自社の働き方に合った広さを検討しやすくなります。
計画の初期段階では、社員1人あたり約3〜3.6坪（10〜12㎡程度）を目安に面積を試算する方法もあります。
例えば30人で1人3坪と仮定すると、必要な面積は約90坪です。
ここから出社率や固定席の有無、会議室の数などを踏まえて、必要な広さを調整していきます。
家具費や引越し費は、社員数をもとに概算できる場合があります。
一方、内装工事や原状回復は、主に面積と工事範囲によって金額が変わります。
項目ごとに計算方法が異なるため、詳細な予算を立てるときは、それぞれの費用を見積もって積み上げるのが基本です。
30坪のオフィスについて「30坪×25万〜40万円＝750万〜1,200万円」と移転全体の費用を概算した場合、この金額には家具費や引越し費も含む想定です。
そのため、さらに家具費や引越し費を足すと、同じ費用を二度数えることになります。
坪単価による総額の概算と、費用項目ごとの積み上げは、予算を考えるための別々の方法として使い分けましょう。
なお、総額の目安に含まれない敷金・保証金は、必要資金として別途確認します。
移転費用の総額に含まれる費用・含まれない費用
オフィス移転の予算を考えるときは、移転工事などにかかる費用と、契約時に用意する資金を分けておくと整理しやすくなります。
内装工事、家具購入、引越し、原状回復などは移転に伴う費用です。
一方、敷金・保証金は一時的に預けるお金であり、契約によっては退去時に返還されます。
また、新オフィスの賃料や共益費、通信費、光熱費は入居後も継続します。
移転に必要な一時的な支出だけでなく、毎月の負担まで見通して資金計画を立てましょう。
オフィス移転にかかる費用の内訳と相場一覧
移転費用は、物件契約、内装・設備、家具、引越し、原状回復などに分けられます。
以下に、移転時に発生する主な費用と目安をまとめました。
金額は物件や工事の条件によって異なるため、必要な費用の洗い出しに役立ててください。
| 費用項目 | 費用の目安（条件により変動） |
|---|---|
| 前家賃 | 契約開始月の日割り賃料と翌月分など |
| 敷金・保証金 | 賃料の4〜6か月分、大規模ビルなどでは6〜12か月分 |
| 礼金 | 不要な物件もあり、必要な場合は賃料の3か月分程度 |
| 仲介手数料 | 賃料の0.5〜1か月分程度 |
| 火災保険料 | 2年契約で3万円程度 |
| 設計・デザイン費 | 依頼する業務と面積により異なるため個別見積もり |
| 内装・設備工事費 | 1坪あたり10万円以上 |
| 家具購入費 | 購入する家具の種類・グレード・数量により変動。個別見積もり |
| 引越し・運搬費 | 社員1人あたり2万〜5万円程度 |
| 不用品処分費 | 2トン車10万〜15万円／台、4トン車15万〜20万円／台 |
| 原状回復工事費 | 1坪あたり2万〜10万円以上（規模・条件による） |
| 諸経費 | 登記変更・印刷物更新・移転案内など |
これらは異なる単位で算出する項目別の目安です。
前章で坪単価から移転総額を概算した場合、その金額に表の家具費や引越し費をそのまま加算しないよう注意してください。
また、敷金・保証金は総額の坪単価に含まれないものとして、必要な預託資金を別に見込んでおきます。
新オフィスの物件契約費用
新オフィスの契約時には、敷金・保証金、前家賃、礼金、仲介手数料、保険料などの支払いが発生します。
敷金・保証金は賃料の未払いや原状回復などに備えて預ける資金で、退去時には契約に従って返還される場合があります。
償却や敷引きの定めがあれば、その分は返還されないことがあります。
前家賃は契約開始時に前払いする賃料です。
礼金は貸主に支払う返還されない費用で、不要な物件もあります。
仲介手数料は契約の仲介に対する報酬です。
物件によっては保証会社の利用が条件となり、保証委託料が発生することもあります。
賃料だけではなく契約時の総支払額と返還条件を確認しましょう。
内装・設備工事とオフィス家具の費用
新しいオフィスを使える状態にするには、レイアウト設計のほか、床・壁・間仕切り、電気・LAN配線、空調、防災設備などの工事が必要です。
設計・デザイン費は、レイアウト案や図面の作成だけを依頼するのか、コンセプトの検討から詳細設計、工事監理まで任せるのかで大きく変わります。
設計の内容だけでなく、オフィスの面積によっても作業量が変わるため、依頼したい業務を整理したうえで見積もりを取りましょう。
内装・設備工事費は、1坪あたり10万円以上がひとつの参考値です。
床・壁・間仕切りや電気・LAN配線などを中心とした工事を想定した目安です。
空調や消防設備の変更が必要になる場合は、さらに費用がかかることがあります。
既存の設備をそのまま活用できるかどうかも、工事費を左右します。
例えば、会議室を新設して間仕切りを増やすと、空調の吹き出し口や火災感知器などの配置変更が必要になることがあります。
設備工事の一部はビル側の指定業者が担当する場合もあるため、レイアウトを決める前に確認しておくと安心です。
家具の購入費は、選ぶ商品の種類やグレード、購入数量によって変わります。
近年は家具の価格も上昇しており、以前と同じ予算では必要な家具をそろえられない場合があります。
デスクやチェアだけでなく、収納や会議室の家具まで含めた全体予算を人数で割って考える方法もあります。
ただし、購入範囲は案件ごとに異なります。
今ある家具を移す場合も、運搬・解体・組立・設置の費用がかかるため、新調する場合と合計額で比較しましょう。
引越し・不用品処分の費用
引越しの費用は、運ぶ荷物の量や距離、搬入経路、作業日時によって異なります。
社員1人あたり2万〜5万円程度が目安の一例です。
家具の解体・組立、養生、夜間・休日作業、不用品の処分が見積もりに含まれているかも確認しましょう。
不要な家具や備品は種類に応じて適切に処理する必要があります。
事業活動に伴う廃棄物は廃棄物の区分や委託先の許可範囲を確認し、関係法令に従って処分します。
すべてを一律に産業廃棄物とみなさないことも大切です。
旧オフィスの原状回復費用
賃貸オフィスを退去する際は、契約で定められた範囲の内装や設備を元の状態に戻す「原状回復工事」が必要になることがあります。
費用を概算する際は、小規模（50坪程度まで）は1坪あたり2万〜4万円、中規模（50〜100坪程度）は3万〜6万円、大規模（100坪程度以上）は5万〜10万円以上をひとつの目安にできます。
同じ広さでも、撤去する間仕切りや設備の範囲、ビル指定業者の条件、復旧する仕様によって工事費は変わります。
退去直前に予算不足が判明しないよう、早い段階で賃貸借契約書と工事見積もりを確認しておきましょう。
住所変更手続きなどの諸経費
本店所在地を移す場合は変更登記などの手続きが必要になり、登録免許税や専門家への報酬が発生する場合があります。
名刺、封筒、会社案内、Webサイト、取引先への移転案内などの更新費も忘れずに見積もりましょう。
オフィス移転の費用を規模別にシミュレーション
必要な面積がまだ決まっていなくても、社員数をもとに概算予算を試算できます。
実際の計画では、出社人数や席数、会議室などの用途に合わせて面積を調整してください。
10人・20人・30人のオフィス移転費用の目安
初期検討の例として、社員1人あたり3坪、移転費用を1坪25万〜40万円と仮定すると、次の金額になります。
いずれも敷金・保証金を含まない概算です。
| 社員数 | 想定面積 | 移転費用の概算 |
|---|---|---|
| 10人 | 30坪 | 約750万〜1,200万円 |
| 20人 | 60坪 | 約1,500万〜2,400万円 |
| 30人 | 90坪 | 約2,250万〜3,600万円 |
この表を出発点として、レイアウトや必要な部屋数が見えてきた段階で面積を調整し、工事・家具・引越しなどの見積もりを具体化していきましょう。
物件や工事内容によって費用が変わるケース
同じ面積でも、居抜き物件などで既存内装を利用できれば新規工事費を抑えられる場合があります。
一方、個室や会議室の増設で電気・空調・消防設備の工事が必要なら、追加費用が発生します。
家具についても再利用と新調のどちらが安いかは、運搬、設置、処分費を含めて比べる必要があります。
移転時に必要な初期資金と移転後の費用
オフィス移転の予算を立てる際は、移転時に必要な資金だけでなく、移転後の支出にも目を向ける必要があります。
新しい物件の契約時には敷金・保証金や前家賃など、まとまった支払いが生じます。
一方、移転後は賃料や共益費、通信費などが毎月発生します。
たとえ移転工事を予算内で終えられても、新オフィスの賃料が大幅に上がれば、その後の経営負担は増えるかもしれません。
物件を比べる際は、契約時に必要な現金と、入居後に払い続ける費用の両方を確認しておきましょう。
オフィス移転で予算オーバーを招きやすい費用と注意点
計画当初の見積もりに含まれない工事、二重家賃、追加作業は、予算超過の原因になりやすい項目です。
物件契約や業者への発注が進む前に確認しましょう。
B工事などの指定業者による追加工事費
オフィスビルの工事には、一般にA工事・B工事・C工事という区分があります。
A工事は貸主側が負担・発注し、B工事は借主が費用を負担する一方で施工会社を貸主側が指定します。
C工事は借主が費用を負担し、原則として施工会社も選べる工事です。
ただし、実際の区分や対象範囲はビルの規定によって異なります。
特に注意したいのが、間仕切りの変更に伴う設備工事です。
会議室を増やすために壁を新設すると、間仕切り本体だけでなく、空調設備や火災感知器、スプリンクラー、電気設備の移設・増設が必要になることがあります。
レイアウトが固まってからB工事の見積もりを取り、予想外の追加費用が判明するケースも想定されます。
こうした事態を避けるには、物件契約前から工事区分を確認し、レイアウトの検討と並行して指定業者に工事範囲や概算費用を相談しておくことが有効です。
新旧オフィスで発生する二重家賃
新オフィスの賃料発生日と旧オフィスの契約終了日が重なると、両方の賃料を支払う期間が生じます。
例えば、新オフィスの月額賃料が80万円、旧オフィスが60万円なら、両方の賃料が発生する1か月の支払額は合計140万円です。
ただし、140万円すべてが重複による追加負担ではありません。
オフィスの解約予告は6か月前と定められているケースが一般的ですが、実際の期限は契約書によって異なります。
新オフィスの賃料がいつから発生するか、旧オフィスの契約がいつ終わるかを先に確認し、内装工事・引越し・原状回復の各日程を調整しましょう。
フリーレントを利用できる場合も、無料になる期間や共益費の扱いなどを確かめる必要があります。
見積もりの対象範囲・追加費用の確認ポイント
見積もりが予算内でも、工事を始めてから追加費用が発生することがあります。
例えば、現地調査が不十分だったために床や壁の補強が必要になったり、電気容量が足りず設備工事が増えたりするケースです。
間仕切りの変更に伴う空調・感知器・スプリンクラーの移設、ビルの指定条件による養生費や深夜作業費にも注意が必要です。
見積書に「一式」「別途」と書かれている場合は、対象範囲や数量を確認しましょう。
複数の業者を比較するときも、見積金額だけでなく、含まれる工事や作業条件を揃えることが欠かせません。
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オフィス移転の費用を抑える6つの方法
コストを抑えるには、物件・工事・家具・発注・日程を一体で考える必要があります。
ただし、費用削減を優先するあまり、業務に必要な機能や将来の増員余地を損なわないようにしましょう。
1. 既製家具や既存家具を活用する
オフィス家具をすべて特注でそろえるのではなく、既製家具を取り入れることで、製作や取付けにかかる費用を抑えられる場合があります。
今使っている家具を新オフィスでも使うかどうかは、状態や新しいレイアウトとの相性に加え、社員がその家具を使い続けたいと考えているかも判断材料になります。
移設には解体・運搬・組立などの費用がかかるため、新品の購入費や不要家具の処分費まで含めて比べましょう。
2. 居抜き・セットアップオフィスを検討する
居抜き物件は前の入居者の内装や設備を引き継ぐ方式で、セットアップオフィスは貸主があらかじめ内装などを整えて提供する物件です。
どちらも新たな工事を減らせる可能性がありますが、初期工事費だけで割安かどうかは判断できません。
今あるレイアウトが自社に合わなければ追加工事が必要ですし、毎月の賃料や共益費、退去時の原状回復条件によっては、通常のオフィスより総費用が高くなることもあります。
そのため、通常のオフィスと比較するときは、予定する入居期間の賃料・共益費と退去費用まで含めた総支出で考えましょう。
初期工事費が少なくても、月々の賃料差によっては長期入居で割高になる場合があります。
想定する入居年数でそれぞれの費用を試算すると、比較しやすくなります。
3. フリーレントなどの契約条件を交渉する
契約開始後の一定期間に賃料が無料になるフリーレントが適用されれば、移転初期や二重家賃の負担を軽減できる可能性があります。
ただし、共益費の扱い、途中解約時の条件なども重要です。
敷金の減額についても、保証会社利用料などを含めて比較しましょう。
4. オフィスの面積・レイアウトを見直す
出社率や業務内容に合わせて席数・会議室・収納を計画すれば、契約面積や家具購入費を見直せる場合があります。
フリーアドレスを導入しても面積が必ず減るわけではありません。
現在の使い方だけでなく将来の人員計画も考慮しましょう。
5. 見積もりを比較して発注方法を検討する
見積もりを比較するときは、工事範囲や仕様、作業条件を揃えることが第一歩です。
B工事など施工会社が指定される工事では、工事項目・数量・単価を確認しましょう。
また、設計・施工・引越しなどを別々の業者へ発注する方法と、一括して依頼する方法では、担当者の管理負担も異なります。
個別発注は選択肢が広がる一方、工程の調整やトラブル時の連絡を各社と行う必要があります。
一括発注には窓口をまとめやすい利点がありますが、必ずしも費用が安くなるわけではありません。
見積金額だけでなく、責任の所在、工程管理の負担、追加費用への対応まで含めて比較することが大切です。
6. 移転スケジュールを調整する
旧オフィスの解約予告が遅れると、移転後も旧賃料が発生する場合があります。
引越しの時期や夜間・休日作業でも料金は変わります。
引越し費用だけを抑えようと日程をずらし、二重家賃が増えては逆効果です。
工事・引越し・退去の日程を総合的に調整しましょう。
まとめ｜費用の全体像を把握し、目的に合った移転予算を立てよう
オフィス移転の費用は、最初に坪単価から大まかな予算をつかみ、物件やレイアウトが決まるにつれて項目ごとの見積もりで精度を高めていくと考えやすくなります。
その際、敷金・保証金など契約時に必要な資金と、移転後も発生する賃料・共益費は分けて整理しましょう。
B工事や二重家賃、別途工事は予算超過につながりやすいので、契約条件と見積範囲を早めに確認しましょう。
既存家具や居抜き物件の活用、契約条件の交渉、面積や日程の見直しも、移転目的と必要な機能を確保したうえで検討すると効果的です。
オフィスコムでは、家具選定、レイアウト設計、内装工事、移転など、オフィスづくりを総合的にサポートしています。
移転費用や計画にお悩みの際は、お気軽にご相談ください。
この記事を監修した人
三谷 弘之
オフィスコム株式会社 取締役常務執行役員
