オフィスの移転やリニューアルにおけるB工事とは、オフィスビルのオーナーが工事業者を選定し、テナントがその工事の費用を負担する工事のことです。
B工事は、A工事やC工事に比べて、トラブルが起きやすい傾向があります。
トラブルを防ぐには、A工事・B工事・C工事の違いを理解したうえで、工事区分や費用負担を事前に確認しておくことが重要です。
この記事では、B工事とはどのような工事なのか、どこまでがB工事に含まれるのかを分かりやすく解説します。
A工事・C工事との違いや費用相場のほか、起こりやすいトラブル、費用を抑える方法と失敗しないポイントを紹介します。
オフィスや店舗の内装工事を行う際に、確認しておきたいのが「工事区分」です。
工事区分とは、内装工事の範囲や内容を「誰が費用を負担し、誰が施工を行うのか」という観点から分類・定義するものです。
オフィスにおける工事は「Ａ工事・Ｂ工事・Ｃ工事」の3種類に分かれており、各工事の区分は、「工事区分表」という書類にまとめられます。
工事区分表は、一般的にビルやテナントを所有するオーナー側（貸主）が作成し、賃貸借契約を締結する際にテナント（借主）へ提示されるものです。
工事区分表には、電気設備・空調・内装・看板・防災設備などについて 、工事項目ごとにＡ工事・Ｂ工事・Ｃ工事のいずれに該当するのかが示されています。
工事区分を明確にしておくと、下記のようなメリットがあります。
工事区分によって、どの工事費用を自社（テナント）が負担し、どの工事費用をオーナーが負担するのかが明確になるため、予算の見積もりや資金計画を立てやすくなります。
また、後述するB工事は借主であるテナント側の都合だけでは進められないため、あらかじめ工事区分を把握しておくことで全体の工期調整がしやすくなります。
B工事はオーナー指定業者が施工し、C工事はテナント手配の業者が施工します。
複数の業者が同じ現場に入るため、誰がどの領域を担当するかが明確になっていれば、工程表の調整や着工のタイミングをスムーズに管理することができます。
また、工事区分を明確にしておくことで、「誰がどこの工事を発注し、その費用を負担するのか」など、関係者間の認識のズレが生じにくくなります。
これにより、費用をめぐるトラブルや工事の手戻りを防ぎやすくなります。
工事区分に関する注意点として、賃貸借契約を締結する前に工事区分表を必ず確認し、不明点があればオーナーや管理会社に確認しておきましょう。
なぜなら、工事区分の内容は、オーナーによって異なるため、同じ内容の工事でも物件が変われば区分が変わることも珍しくないからです。
特にB工事は、テナント側の想定より費用が高くなったり、希望のスケジュールで進められなかったりするケースも少なくありません。
契約後に想定外の費用が発生する事態を避けるためにも、早い段階で工事区分を確認しておくことが大切です。
B工事とA工事・C工事の違いは、次のとおりです。
| A工事 | B工事 | C工事 | |
|---|---|---|---|
| 主な工事対象 | ビル躯体・共用部・外壁など建物全体に関わる工事 例：外壁、屋上、エレベーター、共用トイレ、共用部の給排水設備など | 設備や構造部など専有部内だが建物全体に影響する工事 例：空調設備、排気ダクト、防災設備、分電盤など | 専有部内の内装・什器・独自設備など建物全体に影響しない工事 例：内装、インターネット配線、照明器具、電話設備など |
| 業者指定（決定権） | オーナー | オーナー | テナント |
| 費用負担 | オーナー | テナント | テナント |
| トラブルのリスク | 低い | 非常に高い | 低い |
B工事とA工事・C工事がオフィス移転などに伴う工事のどれに該当するのかは、オーナーと交わす賃貸借契約書に記載されている「工事区分表」で確認できます。
なかでも、B工事は、オーナーが工事業者を選定する一方、費用はテナントが負担するため、A工事やC工事に比べてトラブルが起こりやすい傾向があります。
A工事・B工事・C工事では、対象となる工事が異なります。
主な工事例は、次のとおりです。
| B工事 | A工事 | C工事 |
|---|---|---|
| ・空調設備工事 ・排気ダクト工事 ・防災設備工事 ・分電盤などの電気設備工事 |
・外壁・屋上の工事 ・エレベーターの工事 ・共用部の工事 ・共用部の給排水設備工事 |
・内装仕上げ工事 ・専有部内のインターネット配線工事 ・電話設備工事 ・造作家具などの工事 |
工事区分ごとの主な工事例を、オフィスビルの断面図で示すと次のようになります。
B工事とは、テナントの専有部分で行われる工事のうち、建物全体の設備や安全性に影響を及ぼす工事のことです。
そのため、工事内容によってはA工事やC工事との区分が分かりにくく、物件によって区分が異なる場合があります。
そのため、区分によって工事業者や費用負担が変わるため、事前に「工事区分表」を確認しておきましょう。
A工事・B工事・C工事では、工事業者を「誰が選ぶのか」が異なります。
各工事区分の違いは、次のとおりです。
| B工事 | A工事 | C工事 |
|---|---|---|
| オーナー | オーナー | テナント |
B工事では、テナントではなく「オーナー」が工事業者を選定します。
そのため、テナント側で相見積もりを取ることが難しいことから工事費用が高くなったり、スケジュールがオーナー指定業者に依存するために工期がコントロールしづらかったり、費用・工期面でトラブルが発生しやすい工事区分です。
A工事・B工事・C工事では、工事費用を「誰が負担するのか」が異なります。
それぞれの費用負担は、次のとおりです。
| B工事 | A工事 | C工事 |
|---|---|---|
| テナント | オーナー | テナント |
B工事の最大の特徴は、工事業者の選定・発注はオーナーが行うにもかかわらず、費用はテナントが負担するという点にあります。
前述のとおり、テナントに工事業者の決定権がないにもかかわらず、工事費用の負担をしなければならないため、費用が割高になる傾向があります。
B工事とC工事は、いずれもテナントが工事費用を負担します。
それぞれの費用相場は、次のとおりです。
一般的に、オフィス移転やリニューアルにおけるB工事の費用相場は、都市部では1坪あたり40万円以上、地方では1坪あたり30万円以上が目安です。
ただし、Ｂ工事の費用は入居するビルや施工会社のほか、工事の規模や期間によって大きく異なるため、あくまで目安として考えておきましょう。
一般的なオフィス物件のC工事（内装工事）の費用相場は、1坪あたり10～25万円程度が目安になります。
ただし、オフィスの規模や立地のほか、エントランスに豪華な装飾を施したり、防音性の高い会議室を複数作ったりする場合は、さらに費用が跳ね上がるなど、内装や設備などの状況によって費用感は大きく変動します。
具体的な費用を知りたい場合は、工事区分表を確認したうえで施工会社に見積もりを依頼しましょう。
B工事・C工事の区分が工事内容によって変わることがある工事には、次のようなものがあります。
同じ種類の工事でも、建物全体の設備への影響や工事範囲によって、B工事・C工事のどちらに区分されるかは、オーナーやビル管理会社が判断するため、物件ごとに扱いが異なります。
| 工事の種類 | B工事に区分される主な工事例 |
|---|---|
| パーテーション工事 | 天井までの間仕切りによって防火・排煙設備などに影響する工事 |
| 照明設備工事 | 幹線への接続や回路構成の変更など、建物側の電気設備に影響する工事 |
| 空調工事 | セントラル空調（集中管理方式）への接続や配管・配線が共用部を経由する工事 |
| LAN工事 | 建物全体の幹線や共有部を経由する配線工事 |
| 原状回復工事 | 建物の維持管理や安全性などの観点で、退去時にオーナーから求められる工事 |
工事区分は物件ごとに異なるため、これらの工事に関しては、特に入念な確認が必要といえます。
ビルの構造や設備の仕様によって判断基準が異なるため、以前のオフィスと同じ区分になるとは限りません。
工事を進める前に、工事区分表を確認しておきましょう。
A工事・B工事・C工事では、テナント側が、注意すべきポイントも異なります。
ここでは、それぞれの注意点を確認していきましょう。
A工事は、原則として建物の躯体や共用部に関わる工事です。
そのため、専有部分内であっても既存設備（建物付帯の空調本体や防災設備など）に手を加える場合は、A工事となることがあります。
A工事では、工事業者の選定・発注・費用負担をオーナーが行うため、テナント側が施工会社を選ぶことができません。
そのため、工事の進め方や仕様について、テナント側の希望を反映できる範囲は限られてしまいます。
B工事は、費用負担はテナント側になりますが、建物全体の安全性担保、既存設備の保証問題などにより発注や工事業者選定はオーナー側で行うことから、最もトラブルが起こりやすい工事区分です。
また、オーナー指定の工事業者を利用するため、テナント側で相見積もりが取りにくく、費用が高くなってしまう傾向があります。
さらに、B工事では、想定外の工事費用が発生する場合があります。
例えば、オーナー側と工事範囲や費用の調整に時間がかかったり、指定業者がテナント側の希望通りのスケジュールで動いてくれなかったりして、工期の遅れから想定外の工事費用が発生する場合もあるため注意が必要です。
C工事はテナント側で施工会社を選び、発注できますが、その内容を自由に決められるわけではありません。
例えば、内装デザインや仕様を変更する場合であっても、ビルの美観基準や管理規約に抵触しないか、工事内容によっては、オーナーへの申請や承認が必要となるケースがあります。
事前に申請が必要な工事について、必要な手続きをせずに進めると、工事の途中でも原状回復を求められるなどのトラブルにつながる可能性があります。
また、同じ工事でも、物件によってC工事・B工事のどちらに区分されるかが異なる場合があります。
以前の物件と同じ区分になるとは限らないため、事前に工事区分表を確認しておきましょう。
B工事は、オーナーが工事業者を選定する一方、費用はテナントが負担するため、A工事やC工事に比べてトラブルが起こりやすい傾向があります。
ここでは、B工事で起こりやすい具体的なトラブルを紹介します。
B工事では、テナント側が想定していなかった工事がB工事に含まれ、追加費用が発生するケースがあります。
B工事の範囲は物件によって異なるため、テナント側の認識と実際の工事区分にずれが生じることが原因です。
例えば、C工事で会議室に間仕切りを立てたら、消防法の兼ね合いで天井の火災報知器やスプリンクラーの増設が必要になり、それが数百万円のB工事として請求されたといったケースもあります。
想定外の費用を防ぐためにも、どの工事がB工事に該当し、誰が費用を負担するのかを、契約前に工事区分表で確認しておきましょう。
B工事の見積もりに、C工事として扱える可能性のある工事項目まで含まれ、費用が高くなるケースがあります。
B工事はオーナー指定の工事業者が施工するため、テナント側で相見積もりを取りにくく、価格を比較・調整しにくいことが要因です。
その結果、テナント側が想定していた以上の費用を負担することになり、オーナーや工事業者との費用交渉に発展する場合があります。
B工事では、工事業者をオーナー側が選定するため、テナント側で業者のスケジュールを自由に調整できません。
そのため、見積もりの取得や着工が遅れ、工事全体のスケジュールに影響する場合があります。
工期が延びることで、追加費用が発生する可能性にも注意が必要です。
B工事のトラブルを防ぐには、事前の確認や準備が重要です。
ここでは、失敗を防ぐためのポイントを紹介します。
まず、どこまでがB工事に該当するのかを明確にしておきましょう。
オフィス移転やリニューアルを計画する段階で、賃貸借契約書や工事区分表を確認し、どこまでがB工事に含まれるのか、誰が工事を発注し、誰が費用を負担するのかを確認します。
不明点があれば、オーナーや管理会社に確認しておくことも大切です。
オフィス移転では、新オフィスへの入居時だけでなく、旧オフィスの原状回復時にもB工事が発生する場合があります。
例えば、空調や電気、防災設備など、B工事に区分される設備を原状回復するケースです。
そのため、入居時だけでなく、退去時にかかるB工事の費用についてもあらかじめ確認しておきましょう。
ただし、原状回復工事のすべてがB工事になるわけではありません。
B工事の対象範囲や工事区分は物件によって異なるため、賃貸借契約書や工事区分表で確認することが重要です。
B工事では、工事開始前からオーナーや指定工事業者と、工事内容やスケジュールについて認識を合わせておくことが重要です。
新オフィスの契約時や工事計画の段階から、工事範囲や仕様、スケジュールなどを確認し、不明点や要望があれば早めに相談しておきましょう。
ただし、B工事とC工事の区分や見積もり内容は専門的で、テナント側だけでは判断や調整が難しい場合もあります。
そのような場合は、オフィス移転や内装工事に詳しい専門業者に相談し、オーナーや指定工事業者との調整をサポートしてもらう方法もあります。
B工事はテナント側で施工業者を選べないため、費用を調整しにくい工事です。
しかし、工事区分や見積もり内容を見直すことで、費用を抑えられる場合があります。
ここでは、具体的な方法を紹介します。
B工事として見積もられている項目の中に、C工事として扱えるものがないか確認してみましょう。
C工事として扱える可能性のある項目について別途見積もりを取ることで、B工事として施工する場合と金額や工事内容を比較できます。
そのうえで、オーナーやB工事業者に工事区分の変更を相談することで、費用を抑えられる場合があります。
この交渉を成功させるには、C工事業者から「安全性に問題なく施工できる」という技術的な根拠や図面を提示してもらい、オーナー側の不安を払拭することが鍵となります。
関係性を悪化させないよう、論理的かつ誠実に協議を進めましょう。
なお、B工事とC工事の区分は自由に変更できるものではありません。
建物の維持管理や安全性などの観点から、オーナー側の方針によって工事区分が定められている場合もあります。
C工事への変更が可能かどうかは、オーナーや管理会社などに確認したうえで進めましょう。
B工事の見積金額が適正か判断するのが難しい場合は、オフィス移転や内装工事に詳しい専門家に確認してもらう方法もあります。
B工事では、工事業者をオーナー側が選定するため、基本的にテナント側で施工業者を自由に選んだり、相見積もりを取ったりすることはできません。
そのため、提示された見積書について、工事項目や数量、仕様、単価などに不明点や見直せる部分がないか、第三者の視点で確認してもらうとよいでしょう。
見積内容に確認すべき点が見つかった場合は、その内容をもとにオーナーや指定工事業者へ相談することで、工事内容や費用を見直せる可能性があります。
オフィス移転やリニューアルに伴う工事では、賃貸借契約書や工事区分表を確認し、各工事がA・B・Cのどの区分に該当するのかを事前に整理しておくことが重要です。
不明点があれば、オーナーや管理会社に確認しながら進めましょう。
特にB工事は、工事区分や見積もり内容の判断、オーナー・指定工事業者との調整が必要になるため、テナント側だけで進めるのが難しい場合があります。
そのような場合は、オフィス移転や内装工事に詳しく、B工事・C工事の調整経験がある会社に相談すると安心です。
オフィス移転やリニューアルを成功させるためには、A工事・B工事・C工事の違いを正しく理解し、各関係者と綿密な調整を行うことが不可欠です。
特にB工事は、専門知識がないまま進めると大幅なコスト超過や工期遅延を招くリスクが潜んでいます。
トラブルを防ぎ、適正なコストで理想のオフィスを作り上げるためには、設計から施工管理、オーナー交渉までを一元管理できる専門パートナーの存在が欠かせません。
オフィスコムでは、年間数多くのオフィス移転・内装デザインを手掛けており、複雑な工事区分が絡むプロジェクトマネジメントに豊富な実績があります。
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